השלבים ללקיחת משכנתא

תכנון פיננסי ראשוני:

השלב הראשוני אתם אמורים לבחון האם החלומות שלכם עולים בקנה אחד עם היכולות הפיננסיות שלכם. גם אם הבנק מוכן להעניק לכם משכנתא על יתרת הסכום של הבית, לא בהכרח זה משרת את המטרות שלכם לטווח הארוך. חישוב פיננסי מוטעה ו/או חוסר הבנה של מרכיבי המשכנתא עלול להביא אתכם להסתבכות כלכלית ולאי יכולת לפרוע את ההלוואה. כמו כן, חשוב לקחת בחשבון את התשלומים השונים שנלווים לרכישת נכס: מס רכישה (כחצי עד חמישה אחוזים מערך הנכס), דמי תיווך (רלבנטי למי שמצא את הנכס באמצעות מתווך) עורך דין (רישום הנכס במקרקעין מצריך עורך דין), פערי שערים בין חתימת החוזה לגמר התשלום (מחירי דירות נקובים בדולר אך התשלום מתבצע בשקלים), עלויות מעבר (מעבר דירה כרך בלא מעט עלויות לרבות: הובלה, ריהוט חדש, שיפוצים וכולי, התחברות לשירותים, חשמל, אינטרנט, גד וכולי)

מהו ההון העצמי העומד לרשותכם?

לאחר שסכמנו את עלות הדירה וההוצאות בגין רכישתה ולאחר שחישבתם את ההון שיש לכם על ידי סכום המשכורות, חסכונות, קרנות השתלמות, ירושות ולקחנו בחשבון שינויים עתידיים כגון עלייה במשכורת או צמצום מקורות ההכנסה, ניתן לקבוע את גובה ההון העצמי ואת יכולת ההחזר החודשי. המבנה הפיננסי של המשכנתא מורכב משלושה גורמים: ההון העצמי, סכום ההחזר החודשי ומספר התשלומים. כמובן ששני הגורמים האחרונים נגזרים מהגורם הראשון.

שלשולת הגורמים:

ההון העצמי הוא הסכום הראשוני שי ברשותכם לשם רכישת הנכס שן אין הלוואה שמכסה 100% מערך הנכס.

גובה ההחזר החודשי:

רצוי שסכום ההחזר החודשי לא יעלה על כרבע מסכום ההכנסות של בני הזוג.

תקופת ההלוואה (מספר התשלומים)

משך תקופת ההלוואה היא אחד הגורמים המרכזיים והעקריים שכן משך תקופת ההחזר משפיעה באופן ישרי על גובה הרבית.

פתיחת תיק:

פתיחת תיק כוללת פניה לבנק למילוי טפסים לבקשת הלוואה. בבקשה זו תצטרכו לציין מהי מטרת ההלוואה, מהו שווי הנכס, מה סכום ההלוואה הנדרשת, מהו הסכום הראשוני העומד לרשותכם, מהן ההכנסות שלכם וכולי. הבנק יעמיד לרשותכם יועץ משכנתאות מטעמו יעניק לכם את המידע הרלבנטי לגבי המסלולים השונים. חושב לזכור שהיועץ הוא משרתו של הבנק ומתוגמל לפי מכירות לכן רצוי לא להתייחס לדבריו כאל אמת חקוקה בסלע ולבחון אותם בצורה ביקורתית. בשלב זה תקבלו אישור עקרוני מהבנק לבקשת הלוואה באם אתם עומדים בתנאי הבנק. אישור זה אינו מחייב אתכם בשום צורה.

המסמכים שיש להמציא לשם קבלת משכנתא:

תעודת זהות

תדפיס מצב עו"ש

תלושי משכורת ואישורים על מקורות הכנסה אחרים

חוזה רכישת דירה

נוסח טאבו או אישור עדכני ממינהל מקרקעי ישראל

ערבויות ובטחונות:

הבנק מבצע את כל ההליך המשפטי כדי להבטיח את שעבוד הנכס לטובתו. שעבוד זה משמש כבטוחה למקרים של אי פירעון ההלוואה.  הבנק בודק שאין עיקולים, חושבות וכולי על הנכס שרכשתם. ישנם בטחונות מסוגים שונים ביניהם: שטר משכנתא, התחייבות לרישום משכנתא, רישום הערת אזהרה לטובת הבנק, דו"ח שעבודים, משכון זכויות, הערכת שמאי, ייפוי כוח נוטריוני לבנק, ערבים, ביטחונות על פי חוק המכר.

לארח המצאת האישורים הרלבנטיים, הבנק יעבור עליהם ואם אין בעיה תוכלו לקבלת את ההלוואה.

מסלול המשכנתא:

בשלב הזה תבחרו אץ תמהיל המשכנתא שיכול להיות מורכב ממסלולים שונים. המסלולים נבדלים ביניהם מאחד או יותר מהפרמטרים שמרכיבים את המשכנתא כגון:ריבית קובעה.משתנה, משכנתא צמודה או לא צמודה למדד, מסלולי הפירעון ובסיס ההצמדה(לדוגמא ריבית ליבור). חשוב לזכור שהמסלולים הם רבים וניתן ורצוי ל"שחק" עם התמהיל כך שהוא יותאם בצורה האופטימלית למצב הספציפי שלכם שכולל את ההון ההתחלתי, הכנסות עכשוויות, הכנסות עתידיות, המצב במשק ועוד. בחירת התמהיל היא קריטית והיא מתבטאת בחסכון של עשרות עד מאות אלפי שקלים להלוואה. על מנת לבחור תמהיל נכון, מומלץ לא להסתמך על יועץ משכנתאות מטעם הבנק אלא לפנות ליועץ בלתי תלוי.

לוח שפיצר:

תמיד זה מפליא לגלות שאנשים רבים תמהים על כך שבשנים הראשונות הם משלמים חודש בחודשו את ההחזרים אך סכום ההלוואה לא יורד.  היות שברירת המחדל לקביעת החזר החודשי היא בדרך כלל לוח סילוקין הקרוי "לוח שפיצר". לפי שיטה זו  ההחזר החודשי הוא ללא מרכיב האינפלציה קבוע לתקופת ההלוואה. התשלום החודשי מורכב מהסכום שהבנק לווה (הקרן) וריבית ההלוואה. היחס בין הקרן לריבת משתנה באופן ברור לאורך תקופת ההלוואה כאשר כל עוד הקרן גבוהה (בשנים הראשונות להלוואה), מרכיב הריבית הוא משמותי בעוד לאחר מחצית תשלום הקרן נוצר מצב הפוך שהרבית פחות ופחות משפיעה ואז מתחילים לראות את הקרן יורדת. בעצם בשנים הראשונות אנו משלמים את הריביות ולא את הקרן.

תשלומים נלווים למשכנתא:

תשלומים נלווים שאנו חייבים בהם הם ביטוח משכנתא  ביטוח חיים וביטוח נכס. הבנק מחייב אותנו לבצע שני ביטוחים אלו. ביטוח חיים נועד להבטיח את תשלום ההלוואה במקרה חלילה של מוות של אחד הלווים או שניהם.  ביטוח הנכס נועד להבטיח את תשלום של הלוואה במקרים של נזק או הרס של המבנה כתוצאה של אסון. ביטוח המבנה יכול להיות ביטוח רחב מאוד שמכיל את כל אסונות הטבע האפשריים ויכול להיות מצומצם ולהכיל מספר אפשריות מצומצם. יש לקחת בחשבון שבישראל לדוגמא הסיכוי שהבית שלכם יפגע מהוריקן הוא אפסי לכן אין צורך לבטח את המבנה בפני כל האסונות האפשריים.